Dans la ligne de l’évolution observée depuis le milieu de la précédente décennie, les déséquilibres s’accentuent sur le marché suisse de l’immobilier. Telle est la conclusion du dernier monitorage «Libre circulation des personnes et marché du logement», qui est réalisé chaque année sur mandat de l’Office fédéral du logement (OFL). Ce monitorage montre également que l’écart entre le marché locatif et le marché de la propriété se creuse. Malgré une légère détente à l’échelle nationale, l’offre de logements se raréfie sensiblement dans certains endroits, notamment autour de Zurich et de Zoug. Là où l’activité de construction de logements locatifs recule, on assiste dans certains cas à un assèchement du marché ou à l’aggravation d’une pénurie déjà existante.

Si l’on adopte une perspective globale, en 2021, la croissance des ménages et l’activité de construction évoluaient presqu’à l’unisson. Ce constat laisse conclure à une légère détente du marché, ce qui est néanmoins trompeur. Le phénomène ne concerne en effet pratiquement que la région lémanique, où l’on observe une diminution de l’excédent de la demande aussi bien concernant les logements à louer que les logements en propriété. Dans le même temps, c’est aussi la grande région qui connaît la plus forte croissance des ménages, avec une augmentation largement prédominante des ménages suisses.

Tensions grandissantes sur les marchés de Suisse centrale et de la région de Zurich

Les taux de croissance des ménages suisses et étrangers correspondent aux niveaux de l’année précédente. Alors que, dans l’ensemble, le nombre de ménages suisses a connu une hausse légèrement plus marquée, c’est en Suisse centrale que l’on enregistre l’augmentation la plus notable du nombre de ménages étrangers en 2021. Avec la région de Zurich, c’est là que le marché du logement présente le déficit d’offre le plus marqué, tant dans le marché locatif que dans celui de la propriété.

Ces deux régions se caractérisent par une tension prononcée dans le segment de prix inférieur du marché locatif et souffrent clairement d’un approvisionnement insuffisant. Le canton du Tessin, qui connaît le marché le plus détendu du pays, constitue le pôle opposé à ces marchés sous forte pression.

Les autres régions suisses se situent entre ces deux extrémités, avec, globalement, un marché presque équilibré. C’est le cas en particulier en Suisse du Nord-Ouest, en Suisse orientale et, dans une moindre mesure, dans l’Espace Mittelland (BE, FR, JU, NE, SO), où les marchés de la location font office de tampons face à l’offre déficitaire de logements en propriété.

Cet effet tampon est d’ailleurs essentiel, car la proportion de logements en propriété a fléchi depuis 2021. La part des propriétaires est d’environ 41% chez les ménages suisses, et d’environ 12% chez les ménages étrangers. Ce ne sont donc pas les ménages étrangers qui sont la cause première de la hausse des prix des logements en propriété.

Les signes clairs de surchauffe du marché du logement devraient très probablement s’atténuer dans le courant des années 2022/2023. On ignore encore si les régions les plus touchées que sont Zurich et la Suisse centrale connaîtront une détente. Des tendances baissières font fléchir la demande intérieure, mais la question reste ouverte quant à l’évolution de l’immigration et de l’activité de construction.

Monitorage «Libre circulation des personnes et marché du logement»

Élaboré depuis 2009 par la communauté de travail Meta-Sys AG / ZHAW sur mandat de l’OFL, le monitorage «Libre circulation des personnes et marché du logement» se distingue d’autres études de marché en trois points. Premièrement, il se focalise sur l’évolution du nombre de ménages suisses et étrangers et sur celle de leurs revenus, en tant que principaux moteurs de la demande. Deuxièmement, il procède à une analyse globale du marché de la location et du marché de la propriété, ce qui permet de tenir compte de l’effet tampon que chacun peut avoir sur l’autre et d’obtenir une vue d’ensemble de l’approvisionnement en logements. Troisièmement, l’analyse est ventilée par segments de prix et de pouvoir d’achat.

Les résultats sont présentés sous la forme de huit rapports succincts, dont un porte sur la Suisse dans son ensemble, et les sept autres sur chacune des grandes régions définies par l’Office fédéral de la statistique.