Reduktimi i qirasë në rast të mbylljes së lokalit/zyrave për shkak të virusit Corona

Qeveria në Zvicër, duke u mbështetur në Ligjin për epidemitë, ka ndërmarrë disa masa, ndër to edhe mbylljen e disa bizneseve private (salloneve për flokë, studiot e fitnesit, restorantet, butiqet etj.) Mbyllja e shkollave dhe bizneseve private (Neni 40 pika 2 lit. b e Ligjit për epidemitë) nuk sjell ndonjë detyrim për dëmshpërblim. Ndërmarrjeve të prekura nga ky vendim nuk u mungojnë vetëm të hyrat gjatë kësaj kohe. Më tepër, shpenzimet që i kanë gjatë kësaj kohe nuk mund të elimiohen dhe, për këtë arsye ndërmarrjet e prekura nga ky vendim mund të futen pas disa javëve ose muajve në probleme të likuiditetit.

Ashtu siç ka bërë të ditur edhe qeveria, një masë e parë që mund të merret nga bizneset e prekura për t’i zvogëluar shpenzimet është lajmërimi i punëtorëve në zyrën përkatëse për punë me kohë/orar të shkurtër (Kurzarbeit). Kështu mund të evitohen kostot e punëtorëve. Punëtorët do të paguhen (80% të pagës mujore) nga zyra përkatëse. Këtu është me rëndësi që punëdhënësi ta lajmërojë sa më shpejt punën me kohë të shkurtër, në mënyrë që të mos humbë ndonjë ditë nga lajmërimi me vonesë. Informatat se si bëhet lajmërimi mund t’i gjeni në faqen zyrtare të Zyrës kantonale (p.sh. në kantonin e Cyrihut është Zyra për ekonomi dhe punësim (AWA)).

Për punësim me kohë/orar të shkurtër (Kurzarbeit) ka informuar qeveria shumë qartë dhe gjithashtu është shkruar aq shumë në media sa që sigurisht të gjithë ndërmarrësit (ose së paku shumica prej tyre) janë mirë të informuar për këtë mundësi. Kurse për uljen e qirasë në rast të ndalimit të shfrytëzimit të lokaleve për biznes për shkak të krizës Corona është raportuar shumë pak. Aty ku është raportuar, është konstatuar që nuk ka ndonjë prejudikë nga gjykatat dhe që organizatat e qiradhënësve vazhdojnë të kërkojnë pagesën e plotë të qirasë. Duhet të theksohet që për këtë problem juridik ka dy mendime të ndryshme. Disa mendojnë (duke u bazuar në analizat e tyre) që qiramarrësit kanë të drejtë për zbritje të qirasë për këtë kohë ndalese, disa (gjithashtu duke u mbështetur në analizat e tyre) janë të mendimit që nuk kanë të drejtë për zbritje. Pra, siç ndodh shpesh te juristët t’i kemi nga dy juristë, tri mendime të ndryshme.

Edhe ne e kemi analizuar këtë çështje ligjore dhe kemi ardhur në përfundim që qiramarrësit e lokaleve për biznese, të cilët për shkak të krizës Corona janë detyruar ta mbyllin biznesin përkohësisht, kanë gjasa për të kërkuar reduktimin e qirasë gjatë kësaj kohe (rreziku qëndron te mungesa e prejudikës së gjykatave, pra nuk dihet se si do të vendosë në rast të një procesi gjyqësor dhe cilin mendim do ta ndjekë gjykata, sepse në fund gjykatat vendosin). Ditët në vijim është koha kur bëhen pagesat e qirasë për muajin e ardhshëm. Nëse dikush nuk e paguan qiranë, vepron gabim. Por, edhe ai i cili thjesht e paguan qiranë për këtë kohë, pa ndërmarrë njëkohësisht diçka, vepron gabimisht, sepse situata është ndryshe nga muajt e kaluar. Mendoni që në këtë situatë qiradhënësi nuk duhet të lëvizë; ai vetëm mund të presë. Iniciativa për uljen e qirasë duhet të vijë nga qiramarrësi (Neni 259d Kodi Obligativ). Kërkesa bëhet me shkrim. Në rast se qiradhënësi e refuzon kërkesën, atëherë duhet të reagoni brenda afateve ligjore, për ta bërë kërkesën te ndërmjetësuesi (Schlichtungsbehörde).

Por, paraprakisht merrni menjëherë kontakt me qiradhënësin dhe diskutoni çështjen e zbritjes së qirasë. Ndoshta mund të gjendet një zgjidhje e përbashkët, pa pasur nevojë të involvohen juristët apo gjyktatat, sepse shpesh zgjidhen problemet nëse palët kuminkojnë në mes vete. Kjo është rruga e parë që duhet të ndiqet në këtë çështje. Fundja, pa marrë parasysh se si qëndron çështja ligjore, gjithsesi ia vlen të diskutohet me qiradhënësin dhe ndoshta arrihet një marrëveshje, pa pasur nevojë të ndërmerren hapa ligjorë.

E drejta e qirasë e rregullon saktësisht se si duhet të sillet qiramarrësi, nëse dëshiron të arrijë ndonjë reduktim të qirasë nga qiradhënësi apo nga gjykata. Dhe, këta hapa të rregulluar më ligj duhet të respektohen.

Nëse thjesht nuk e paguani qiranë, atëherë rrezikoni që qiradhënësi ta prishë kontratën. Dhe, në rast të vonesës së pagesës ose mospagesës së qirasë, ligji (konkretisht neni 257d Kodi Obligativ) ia mundëson qiradhënësit të tentojë ta prishë kontratën me afate më të shkurtra ligjore. Qiradhënësi duhet t‘u japë kohë shtesë minimum 30 ditë për ta bërë pagesën dhe njëkohësisht të kërcënojë që në rast se nuk bëhet pagesa brenda 30 ditëve, atëherë do ta prishë kontratën. Nëse brenda këtyre 30 ditëve nuk bëhet pagesa, atëherë ai mund ta prishë kontratën me një afat prej 30 ditëve të tjera, në fund të një muaji. Pra, thjesht, mospagesa e qirasë mund të sjellë te prishja e kontratës. Por, edhe këtë mund ta kundërshtoni brenda afateve ligjore, nëse nuk jeni dakord.

Merrni kontakt sa më shpejt me qiradhënësin dhe filloni negociatat sa më herët. Përmbajuni afateve ligjore. (Në rast se iu duhet ndihmë, si gjatë negociatave, ashtu edhe në rast të mosmarrëveshjeve me qiradhënësin, zyrat tona mund t‘ju mbështesin dhe t’ju këshillojnë).

 

Orhan Spahiu

Lic.iur., Rechtskonsulent

Kueng Lawyers GmbH Bassersdorf

Poststrasse 1, 8303 Bassersdorf

 

---